Immobilienwunsch: Wie geht es jetzt weiter?

Herr Hertweck, die langjährige Ära extrem niedriger Zinsen scheint vorbei zu sein. Wie schätzen Sie das ein?

Lange Jahre kannten die Bauzinsen nur eine Richtung: nach unten. Noch im April 2021 lag der Effektivzinssatz für Hypothekenkredite mit zehnjähriger Zinsbindung bei durchschnittlich 0,7 Prozent. Nun ist die Wende da, die Zinsen haben sich deutlich erhöht, teilweise verdreifacht. Ein Großteil der Verbraucher geht auch von weiter steigenden Zinsen aus, das hat uns eine repräsentative Wüstenrot Umfrage gezeigt. Nur vier Prozent rechnen mit sinkenden Zinsen in den kommenden drei Jahren.

Was sind Ihre Erwartungen?

Wir bewegen uns aktuell in einem sehr schwierig einzuschätzenden Umfeld. Die hohe Inflation und die unsichere wirtschaftliche Entwicklung erschweren Prognosen derzeit enorm. Die meisten Experten rechnen jedoch für die weitere Zinsentwicklung mit einer Seitwärtsbewegung und letztlich einer moderaten Steigerung. Das hängt von den weiteren Entscheidungen der Europäischen Zentralbank (EZB) ab. Wird der Leitzins geändert, wirkt sich das indirekt auch auf die Bauzinsen aus.

Was bedeuten steigende Zinsen für Käufer und Eigentümer?

Die Zinserhöhung führt natürlich zu einer deutlichen finanziellen Mehrbelastung. Dies wird durch die hohen Immobilien- und Baukosten noch verstärkt. Ganz konkret kann das so aussehen: Bei einem Nettodarlehensbetrag von 300.000 €bedeutet eine Erhöhung der aktuellen Bauzinsen um 1 Prozentpunkt Mehrkosten von 3.000 €pro Jahr, bei 2 Prozentpunkten sogar 6.000 €. Auf die Laufzeit gerechnet, kommt so eine sehr stolze Summe an zusätzlicher Belastung zusammen. Darauf müssen Interessenten jetzt reagieren. In unserer Umfrage gaben 35 Prozent der Befragten an, nun mehr Eigenkapital ansparen zu wollen. Ein Fünftel möchte einen Bausparvertrag abschließen, um sich die aktuellen Zinsen zu sichern.

Die höheren Bauzinsen treffen auf stark gestiegene Immobilienpreise. Wie wird es hier weitergehen?

Grundsätzlich gilt der Zusammenhang, dass mit steigenden Zinsen die Immobilienpreise tendenziell sinken, da sich für Investoren und Wohneigentumsinteressenten die Finanzierung verteuert und somit bei gegebenem Einkommen die „Immobilienkaufkraft“ geringer wird. Wer im Beispiel oben im letzten Jahr bei einem Prozent Zinsen und drei Prozent Tilgung lediglich 12.000 € im Jahr oder 1.000 €im Monat aufbringen musste, könnte sich mit dieser Rate heute bei zwei Prozent Zinsen nur ein Darlehen über 240.000 € leisten, bei drei Prozent von nur noch 200.000 €. Tatsächlich zeigte sich bereits im zweiten Quartal dieses Jahres, dass die Nachfrage auf den großen Immobilien-Online-Plattformen deutlich zurückging, weil viele mittlere Einkommensbezieher bei den hohen Immobilienpreisen jetzt nicht mehr mithalten können. Auf der anderen Seite geht jedoch auch das Angebot zurück, weil Bauträger sich von geplanten Projekten zurückziehen, da ihr Geschäft angesichts der großen aktuellen Unsicherheiten hinsichtlich Vermarktungschancen als auch Baukosten extrem schwer kalkulierbar geworden ist.

Derzeit ist der Markt dabei, unter den Bedingungen des höheren Zinsniveaus ein neues Gleichgewicht zu finden.

Experten gehen davon aus, dass es bei den Preisen dabei zu keinem flächendeckenden Einbruch sondern eher zu einem „Soft Landing“ kommt, bei dem größere Preisrückgänge auf Luxussegmente oder einzelne Regionen begrenzt bleiben. Da Wohnraum weiterhin ein knappes Gut bleibt, dürften die Preise mittelfristig wieder steigen, vermutlich jedoch deutlich langsamer als in den letzten Monaten - was durchaus eine gesunde Entwicklung wäre.

Ihre Tipps für die Baufinanzierung?

Bei langfristig geplanten Baufinanzierungen empfehle ich möglichst viel Eigenkapital anzusparen. Je mehr Eigenkapital, desto geringer der Finanzierungsbedarf, umso besser sind die Darlehenskonditionen und desto solider wird die gesamte Finanzierung. Sichern Sie sich außerdem möglichst langfristige Konditionen, um die eigene Finanzierung noch krisenfester zu machen. Beides klappt mit einem Bausparvertrag. Hinzu kommt: Bausparen wird vielfach gefördert. Von der Wohnungsbauprämie über die Arbeitnehmersparzulage bis hin zum Wohn-Riester unterstützt der Staat die Verwirklichung des individuellen Immobilientraums.

Was empfehlen Sie bei Anschlussfinanzierungen?

Wenn Sie eine Anschlussfinanzierung benötigen, sollten Sie sich ebenfalls vor steigenden Zinsen absichern. Dies klappt entweder auch mit einem Bausparvertrag oder mit einem Forward-Darlehen. Eine individuelle Beratung ist hier auf jeden Fall empfehlenswert.

Die Autorin: Katharina Schmidl

Katharina Schmidl arbeitet seit 2021 bei der Württembergischen Versicherung als Content Marketing Managerin. Ihre Leidenschaft für Content hat sie während ihres Studiums der Kommunikationswissenschaften entdeckt und seitdem in verschiedenen Positionen in Marketing und Kommunikation eingesetzt.

Ob der eigene Immobilientraum realistisch ist, lässt sich am besten in einer individuellen Beratung klären.