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Wohnen
Das Wichtigste zur Mietkaution: das gilt für Mieter und Vermieter
Die Mietkaution, auch Mietsicherheit genannt, zu hinterlegen, ist in Deutschland absolut üblich. Hier sammeln wir alle Infos, Zahlen und Fakten dazu. Was dürfen Vermieter, was müssen Mieter tun, wie sieht die Gesetzeslage aus?
Lesedauer: 8 Minuten
Was ist eine Mietkaution überhaupt?
Die Mietsicherheit kurz erklärt
Bei der Mietkaution – der Begriff Mietsicherheit wird synonym verwendet – handelt es sich um einen Geldbetrag oder eine Bürgschaft, die zu Beginn eines Mietverhältnisses vom Mieter beim Vermieter hinterlegt wird. Sie darf bis zu drei Nettokaltmieten hoch sein und sichert den Vermieter ab, falls der Mieter seinen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nicht nachkommt.
Zu diesen Verpflichtungen können Schönheitsreparaturen, Nebenkostenzahlungen oder Mietzahlungen gehören.
Das Wichtigste auf dieser Seite:
Gesetzliche VorgabenHöhe der MietkautionZahlung der MietkautionArten, die Mietkaution zu stellenEinbehalt durch den VermieterHäufige FragenGesetzliche Vorgaben, Rechte und Pflichten für Mieter und Vermieter
Die Mietkaution darf nicht einfach beliebig hoch angesetzt werden und Vermieter dürfen auch nicht frei über das Geld verfügen, sondern müssen dieses sicher verwahren.
Ist die Mietkaution gesetzlich vorgeschrieben?
Nein, eine Mietkaution festzulegen ist in Deutschland nicht gesetzlich vorgeschrieben. Sie ist jedoch im privaten sowie im gewerblichen Bereich absolut üblich und wird individuell im Mietvertrag vereinbart.
Kann der Vermieter auf eine Mietkaution verzichten?
Rein theoretisch: Ja, der Vermieter kann auf die Erhebung einer Mietkaution verzichten. Die Kaution ist nicht zwingend erforderlich und kann vertraglich ausgeschlossen werden. In der Praxis verzichten jedoch nur wenige Vermieter darauf, da die Kaution eine wichtige Absicherung bei Zahlungsrückständen oder Schäden darstellt. Mieten ohne Kaution ist und bleibt vorerst ein äußerst seltenes Szenario.
Darf die Mietkaution nachträglich verlangt werden?
Wurde eine Kaution im Vertrag festgelegt, muss der Mieter sie zahlen – auch nachträglich, falls die Zahlung zu einem späteren Zeitpunkt festgelegt wurde. Wenn im Mietvertrag keine Kaution vereinbart wurde, kann der Vermieter diese auch nicht einfach nachträglich erheben.
Verwahrung der Mietkaution
Die Mietkaution muss getrennt vom Vermögen des Vermieters verwahrt werden, z. B. auf einem gesonderten Mietkautionskonto. Dies soll sicherstellen, dass die Kaution im Falle einer Insolvenz des Vermieters geschützt ist. Nach Beendigung des Mietverhältnisses muss der Vermieter die Kaution plus Zinsen zurückzahlen.
Haften Mieter bis zur Höhe der Kautionssumme oder darüber hinaus?
Grundsätzlich haftet der Mieter nur bis zur Höhe der vereinbarten Kautionssumme. Sollte der Schaden oder die ausstehenden Forderungen höher sein, kann der Vermieter diese über die Kaution hinaus geltend machen und zusätzliche Ansprüche einklagen.
Die Höhe der Mietkaution
Laut § 551 BGB darf die Mietkaution maximal drei Nettokaltmieten betragen. Das Gesetz schützt Privatpersonen damit vor astronomischen Mietkautionssummen, die Vermieter erheben könnten. Bei der gewerblichen Mietkaution gilt diese Regel übrigens nicht. Dort dürfen Vermieter höhere Mietkautionen verlangen.
Dürfen freiwillig höhere Kautionen vereinbart werden?
Grundsätzlich darf die Mietkaution die oben genannten drei Nettokaltmieten nicht überschreiten. Freiwillige Vereinbarungen über eine höhere Kaution sind unzulässig, selbst wenn der Mieter zustimmt. Der Mieter kann zu viel gezahlte Beträge sogar zurückfordern, da die gesetzliche Obergrenze verbindlich ist.
Kann die Mietsicherheit auch in Raten gezahlt werden?
Ja, das BGB erlaubt die Ratenzahlung explizit und widmet dieser Option einen vollständigen Absatz:
Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.
Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 551
Hinterlegt der Mieter die Kaution in Form einer Geldsumme, spricht man von der Barkaution. Der Mieter hat immer das Recht, die Mietkaution in drei Raten zu zahlen, selbst wenn im Mietvertrag eine einmalige Zahlung vorgesehen ist. Die Ratenregelung kann nicht einfach durch den Vermieter ausgeschlossen werden.
Miete wird erhöht: Auswirkungen auf die Mietsicherheit
Wird die Miete während des Mietverhältnisses erhöht, hat dies keinen Einfluss auf die bereits gezahlte Mietkaution. Diese bleibt auf dem ursprünglich vereinbarten Niveau.
Verzinsung und Zinsanspruch des Mieters
Laut § 551 BGB muss die Mietkaution verzinst werden, sofern sie längerfristig angelegt ist. Der Mieter hat Anspruch auf die Zinsen, die während der Mietdauer auf die Kaution anfallen. Üblicherweise werden die Zinsen am Ende des Mietverhältnisses gemeinsam mit der Kaution ausgezahlt.
Wann und wie muss die Mietkaution gezahlt werden?
Die Mietkaution muss nicht sofort und vollständig bei Mietbeginn gezahlt werden. Wie oben beschrieben kann der Mieter die Kaution in drei gleichen Monatsraten leisten. Die erste Rate wird zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren Raten in den darauffolgenden Monaten.
Tipps zur sicheren Überweisung der Kaution
Um sicherzustellen, dass die Mietkaution korrekt hinterlegt wird, sollte sie immer per Überweisung auf ein spezielles Kautionskonto des Vermieters erfolgen. Zudem sollten Sie die Überweisung dokumentieren, um im Streitfall einen Nachweis darüber zu haben.
Welche Arten, die Mietkaution zu stellen, gibt es?
Die Mietkaution muss nicht zwingend in Form einer Geldsumme hinterlegt werden. Vielen Vermietern genügt schon die Versicherung, dass für eventuelle Schäden oder Mietrückstände aufgekommen werden würde.
Wer also einen verlässlichen Bürgen hat, der muss zum Einzug in die neue Wohnung kein für Umzug, neue Möbel & Co. benötigtes Geld an den Vermieter überweisen. Vorausgesetzt, dieser akzeptiert die Alternativen, versteht sich. Dem ganzen Thema der Alternativen zur Mietkaution haben wir einen eigenen Ratgeber gewidmet. Wer sich detailliert in die Unterschiede einlesen möchte, ist dort absolut richtig.
Im Grunde gibt es zwei Optionen:
- Option 1: Die Hinterlegung der Mietkaution über eine Geldsumme, also die Barkaution
- Option(en) 2: Die Mietkautionsversicherung oder Mietkautionsbürgschaft
Wie finanziere ich die Mietkaution am besten?
Akzeptieren Vermieter die Mietkautionsversicherung nicht oder möchten Mieter diese aus eigenen Gründen einfach nicht abschließen, bleibt nur die Barkaution.
- Ist das Budget allerdings aufgrund der sonstigen Kosten, die bei einem Aus- und Umzug anfallen, knapp, bleibt oft nur die Möglichkeit, kurzzeitig in den Dispo, also „ins Minus“ mit dem Girokonto zu gehen.
- Eine weitere Möglichkeit ist die Finanzierung mit Hilfe eines Privatkredites. Bevor Sie diesen Schritt wählen und sich für die Mietkaution verschulden, empfiehlt sich allerdings ein weiteres Gespräch mit dem Vermieter. Mit Sicherheit lässt er oder sie sich, von den Vorteilen und der Sicherheit einer Mietkautionsversicherung überzeugen.
Beratung
Falls Sie noch offene Fragen zur Mietkautionsversicherung haben oder eine persönliche Beratung wünschen, wenden Sie sich gerne an uns. Die Beraterinnen und Berater der Württembergischen sind Ihr persönlicher Ansprechpartner vor Ort. Ein verlässlicher Partner, der Ihnen in allen Versicherungs- und Vorsorgefragen mit Rat und Tat zur Seite steht. Gemeinsam finden wir eine passende Lösung für Ihre individuellen Bedürfnisse.
- Persönlich. Partnerschaftlich. Verlässlich.
- Sie stehen an erster Stelle - nicht Ihre Vertragsnummer.
- Seit fast 200 Jahren stehen wir an der Seite von Menschen und Unternehmen.
Wenden Sie sich einfach an die Ihnen bekannte Versicherungsagentur oder finden Sie hier Ihren persönlichen Ansprechpartner.
Wann und wie wird die Mietkaution zurückgezahlt?
Wird das Mietverhältnis beendet, hat der Vermieter die Kaution an den Mieter zurückzuzahlen, sofern keine Ansprüche mehr offen sind. Der Vermieter darf die Kaution jedoch zurückbehalten, bis alle Betriebskostenabrechnungen und etwaige Schäden an der Wohnung geklärt sind. Häufig wird die Kaution innerhalb von drei bis sechs Monaten nach Auszug zurückgezahlt.
Was passiert mit der Mietkaution bei Kündigung des Mietverhältnisses?
Bei einer Kündigung des Mietverhältnisses bleibt die Kaution zunächst beim Vermieter. Nach dem Auszug des Mieters wird die Wohnung auf Schäden geprüft und offene Nebenkosten abgerechnet. Erst wenn diese Ansprüche geklärt sind, erfolgt die Rückzahlung der Mietkaution inklusive der angefallenen Zinsen.
Fristen für die Rückzahlung
Eine konkrete gesetzliche Frist für die Rückzahlung der Mietkaution gibt es nicht. Allerdings hat der Vermieter eine „angemessene Frist“, um eventuelle Ansprüche zu prüfen. Üblich sind Fristen von drei bis sechs Monaten. Diese Zeit dient der Prüfung auf Schäden und offenen Nebenkostenabrechnungen.
Wann sind Einbehalt oder Abzüge durch Vermieter berechtigt?
Vermieter dürfen Abzüge von der Kaution vornehmen oder diese einbehalten, wenn berechtigte Forderungen bestehen, z. B. für nicht gezahlte Mieten, ausstehende Nebenkosten oder Schäden an der Wohnung, die über die normale Abnutzung hinausgehen. Die Abzüge müssen jedoch nachweisbar und konkret aufgeschlüsselt sein, andernfalls kann der Mieter diese anfechten.
Der Einbehalt oder Abzug muss erklärt werden
Der Vermieter oder die Vermieterin muss erklären, warum die Mietkaution einbehalten wird und nachvollziehbar aufzeigen, wie hoch die offenen Schäden, Mängel oder Schulden sind.
Die Mietkaution muss zweckgebunden verwendet werden
Wird die Mietkaution tatsächlich ganz oder teilweise einbehalten, darf das Geld nur zur Behebung von Mängeln oder Schäden an der Mietsache sowie für die Begleichung von Mietrückständen oder offenen Nebenkostenabrechnungen verwendet werden. Bleibt nach der Behebung der Schäden noch Geld übrig, muss dieses dem Mieter zurückgegeben werden.
Mieterwechsel, Eigentümerwechsel, Tod: Sonderfälle und Szenarien
Beleuchten wir noch drei spezielle Szenarien und deren Auswirkung auf die Mietkaution.
- Bei einem Mieterwechsel bleibt die Mietkaution bestehen und wird auf den neuen Mieter nicht übertragen. Der alte Mieter erhält die Kaution nach dem Auszug zurück, sobald alle Ansprüche des Vermieters geklärt sind.
- Bei einem Eigentümerwechsel geht die Kaution auf den neuen Vermieter über. Wichtig ist, dass der neue Eigentümer alle bestehenden Vereinbarungen zur Kaution übernimmt.
- Im Todesfall des Mieters tritt der Erbe in die Rechte und Pflichten des Mietvertrags ein und hat Anspruch auf die Rückzahlung der Kaution.
Häufige Fragen
Mietkaution: Das fragen unsere Kunden
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Der Vermieter ist verpflichtet, die Mietkaution getrennt von seinem eigenen Vermögen auf einem speziellen Kautionskonto anzulegen. Sollte er dies nicht tun, kann der Mieter Schadensersatzansprüche geltend machen. Zudem besteht die Möglichkeit, die Zahlung der Kaution vorübergehend zu verweigern, bis die ordnungsgemäße Anlage nachgewiesen wurde.
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Ja, es gibt alternative Möglichkeiten, die Mietkaution zu stellen, etwa durch eine Bürgschaft oder Kautionsversicherung. Diese muss jedoch vom Vermieter akzeptiert werden. Ein genereller Anspruch auf diese Alternativen besteht nicht. Der Vermieter kann also auf einer Barkaution bestehen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist.
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Das "Abwohnen" der Kaution ist nicht erlaubt. Die Kaution dient nur als Sicherheit für den Fall, dass nach Beendigung des Mietverhältnisses offene Forderungen wie Schäden oder Mietrückstände bestehen.
Das Amtsgericht München urteilte hier im Jahr 2016 klar: "Dies würde zu Lasten des Vermieters den Sicherungszweck der Kautionsvereinbarung aushebeln." 1
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Die Kaution bleibt in jedem Fall unangetastet, solange das Mietverhältnis besteht. Bei einem Streit – z. B. über Mängel oder Mietminderungen – darf der Vermieter die Kaution nicht einfach verwenden. Diese dient erst nach der Beendigung des Mietverhältnisses als Sicherheit für offene Forderungen.
Gut zu wissen
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